Юридическая консультация: право собственности на землю

Прежде всего, у продавца должен быть государственный акт о праве собственности на земельный участок или о праве частной собственности на земельный участок (старая форма, которая использовалась до апреля 2002 года). Еще один документ, точнее даже сборник документов, который очень желательно получить,— это проект отвода земельного участка. В нем содержится полезная для покупателя информация о границах участка, его местонахождении (координаты), установленных ограничениях, правовых основаниях для получения… Но, к сожалению, большинство продавцов проектов отвода на руках не имеют: до недавнего времени считалось правилом не предоставлять экземпляр или копию этого документа собственнику участка.

Наличие других документов определяют требования к сделке с земельным участком, установленные статьей 132 Земельного кодекса Украины (ЗКУ). Среди них есть указание сведений об отсутствии запретов на отчуждение (их нотариус проверит самостоятельно через Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества) и сведения об отсутствии или наличии ограничений для использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.). Для подтверждения последнего продавцу земельного участка придется обратиться за соответствующей справкой в местное управление (отдел) земельных ресурсов.

Что касается образца договора, то его нетрудно найти в Интернете, например в разделе «Типовые договоры» на сайте www.liga.net. Впрочем, образцы договора есть у нотариусов, а договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

У меня есть дача в Киевской области. Я хочу построить вместо нее жилой дом. Какие документы нужно для этого оформить?

Начать придется с земельного участка. Дело в том, что дачный участок и участок под жилищное строительство не только имеют разное целевое назначение, но и относятся к разным категориям земель: первый — к землям рекреационного назначения, а второй — к землям жилищной и общественной застройки. Кстати, к последней категории, согласно статье 38 ЗКУ, могут относиться только земли в пределах населенного пункта. И если ваша дача находится за пределами населенного пункта, то изменить целевое назначение будет крайне сложно, ведь для этого придется сначала изменить границы населенного пункта.

Если же указанная проблема вас не касается, тогда нужно взять на вооружение Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Описанная в этом документе процедура предусматривает следующие этапы:
- обращение с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка в соответствующий сельский, поселковый или городской совет;
- получение решения сессии совета о даче согласия на подготовку проекта отвода земельного участка относительно изменения его целевого назначения;
- разработку проекта отвода или пересогласование имеющегося проекта;
- государственную экспертизу землеустроительной документации;
- утверждение проекта отвода относительно изменения целевого назначения земельного участка сессией совета;
- изготовление нового государственного акта.

И только после получения нового госакта можно приступать к строительству. Но и для этого сперва придется походить по инстанциям: получить разрешение на строительство объекта градостроительства (в местном исполкоме), исходные данные (АПЗ, ТУ), разработать и утвердить проект и, наконец, получить разрешение на выполнение строительных работ.

Я купил участок с ветхим домом. Но предыдущий владелец не сообщил, что земля находится в пользовании, а не в собственности. Как я могу ее оформить на себя?

Если речь идет о жилом доме усадебного типа (частном), то его собственник (покупатель) имеет право приватизировать соответствующий участок. Право на бесплатную приватизацию имеют только граждане Украины, при условии, что они не использовали его ранее, и только в пределах норм бесплатной приватизации. Для участков, предназначенных для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений, эта норма составляет 0,10 га в городе, 0,15 га в поселке и 0,25 га в селе (ст. 121 ЗКУ).

Для приватизации указанного участка необходимо обратиться в соответствующий сельский, поселковый или городской совет. Если участок ранее передавался в пользование официально, то на него уже есть соответствующая техническая документация, подтверждающая его размер, местонахождение и прочие данные. Иначе придется заказывать в землеустроительной организации разработку проекта отвода этого участка, на что сессия совета должна предоставить свое согласие.

После утверждения разработанного, согласованного и прошедшего экспертизу проекта отвода сессия принимает решение о передаче земельного участка в собственность. Далее вы оформляете госакт о праве собственности на земельный участок.