К вопросу о согласовании

Итак, вы купили участок за городом, чтобы построить дом. Редко какой будущий домовладелец не знает, какой дом он хочет. Большинство хоть в общих чертах, но представляет свой загородный коттедж, ведь мысленный (хотя порой и туманный) образ появляется как раз тогда, когда принимается решение стать домовладельцем. Образ дома может быть прорисован архитектором с ваших слов. Или найден вами, скажем, в каталоге готовых проектов или на сайте, например, www.dom-ua.com.

Но найденный образ — всего лишь рисунок. Его называют эскизом. Эскиз (или эскизный проект) — это архитектурное решение здания без конструктивных и инженерных расчетов. Это картинки, которые дают будущему застройщику только общее впечатление о доме. Благодаря эскизу, легче представить внешний вид строения, его стилистику, внутреннюю планировку. Но по эскизу дом не построишь. Для строительства нужна проектная документация (комплект чертежей с пояснительной запиской) и соответствующее разрешение.

Отправной точкой в проектном вопросе является разрешение на проектирование. Для его получения нужно быть собственником земли и обратиться в местный орган исполнительной власти с заявлением: «разрешите построить». Разрешение нужно независимо оттого, будете вы строить дом по проекту индивидуальному или типовому. Оно является первым звеном в цепочке всех дальнейших согласовательных и строительных работ.

Комментарий специалиста
Анатолий ЧАЙКА, главный архитектор ЗАО КИЕВБУДИНВЕСТ
К сожалению, наши застройщики часто действуют по схеме: «сначала строить, а потом утверждать». Но такая схема — это не только нарушение законодательства. Дело в том, что когда проект делается "вдогонку" строительству, то в ходе работ страдает качество. Например, нередки случаи, когда застройщик «забывает» сделать геологию, а потом начинает искать виновных того, почему в подвальной части появляется вода. А если бы было выполнено гидрогеологическое исследование грунта, то проектировщик помог бы избежать этой проблемы. Или другой пример — количество этажей. Нельзя «на глаз» строить столько этажей, сколько вздумается без соответствующего конструктивного решения относительно нагрузки на фундаменты и их инженерные решения. Поэтому не экономьте на проектном вопросе. Тщательно проработанная проектная документация станет не только точным пособием для строителей, но и гарантом того, что дом будет соответствовать особенностям участка и вашим индивидуальным требованиям по прочности, надежности, пользе и красоте.

Одновременно с оформлением разрешения на проектирование следует начать выполнение геолого-изыскательских и геодезических исследований. Делать их могут компании, имеющие на это право и соответствующую лицензию. Итогом исследования являются, во-первых, чертежи с нанесением на топографо-геодезической подоснове территории проектирования, красных линий, всех зданий и сооружений на участке, инженерных сетей, озеленения. И, во-вторых, результат геологического состояния грунтов. Первый документ позволяет проектировщику определить, как лучше сориентировать дом на местности, а второй помогает определиться с тем, как правильно сделать фундаменты и решить подвальную часть.

Следующий шаг — исходные данные. Это градостроительные требования, условия инженерного обеспечения объекта, данные инженерно-изыскательских работ и технических обследований. На основе этих документов архитектору выдается задание на проектирование. Задание на проектирование — это документ, в котором содержатся требования застройщика к архитектурно-планировочным, инженерным и технологическим решениям объекта с указанием его стоимости и срокам строительства. Этот документ определяет характер и объем выполнения всего комплекса требований заказчика и условий исходно-разрешительной документации. Кроме исходных данных заказчику необходимо получить в местных органах власти архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и передать его проектировщику. Когда вы получаете проектную документацию стадии проект (П) или стадию рабочий проект [РП], вам надо согласовать их с местным органом исполнительной власти. На данном этапе будет проверено, соответствует ли проект нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства, требованиям АПЗ, требованиям пожарных инстанций, санитарно-гигиенических, экологических, охране труда, энергосбережению. После получения положительных заключений по стадии П, начинается разработка рабочей документации.

ЭТАПЫ СОГЛАСОВАНИЯ ПРОЕКТА В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ

1. Земля: выбор участка, заявка на землеотвод, оформление, вступление в право собственности.
2. Разрешение на проектирование: местный орган исполнительной власти.
3. Геолого-изыскательские работы на участке.
4. Исходные данные: архитектурно-планировочное задание (АПЗ), технические условия — ТУ, и др.
5. Проект дома: заказ у архитектора индивидуального проекта или покупка готового решения.
6. Согласование проекта: местный орган исполнительной власти.
7. Разрешение на строительство: местный орган исполнительной власти.
8. Строительство

Проектная документация — это комплект чертежей всех разделов с пояснительной запиской. Рабочие чертежи — это полный комплект проектной документации, который дает информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам. В комплект входит архитектурно-строительная часть (архитектурная и конструктивная - комплект АС), инженерно-строительная (ИС) и смета строительства. Объем полного комплекта проектной документации зависит от особенностей проекта. Минимально необходимым для строительства является комплект проектно-сметной документации. Инженерная часть проекта во время строительства может быть выполнена на основе архитектурно-конструктивной части специализированными фирмами, которые выберет заказчик при покупке оборудования. Однако следует учитывать, что на согласование заказчик обязан представить полный комплект проектной документации.

Архитектурная часть дома включает:

фасады дома — его вид с разных сторон, с указанием необходимых размеров — общих габаритов, проемов;
планы этажей (уровней) дома с указанием расположения помещений, проемов, их размеров, расстановки кухонного и сани тарного оборудования;

разрезы, в количестве, необходимом для представления об объемном решении дома, его высоты, особенностях конструкций в целом, послойный состав полов, кровли, конструкции лестниц и т. п.;

план кровли, который показывает раскладку, размеры и форму несущих элементов кровли;

в отдельно показываются как фрагменты элементы архитектурно-конструктивных деталей и узлов (лестницы, крыльца, ограждения, устройство многослойных стен, элементов бассейна, сауны, зимнего сада);

спецификация дверей и окон — количество, марка, размеры, способ открывания окон и дверей;

спецификация элементов кровли;

спецификация и паспорт наружной и внутренней отделки здания;

пояснительная записка — описание основных элементов и особенностей здания, технико-экономические показатели.

Конструктивная часть дома — это конструктивные решения фундаментов, перекрытий, монолитных участков, балок, перемычек, кровельных конструкций, несущих элементов кровли

план фундаментов, на котором показано размещение фундаментных блоков или монолита;

план раскладки плит перекрытий;

чертежи конструктивных узлов элементов здания;

спецификация конструктивных элементов (их количество, размеры, особенности).

Инженерная часть — это информация о составе и размещении элементов инженерного оборудования (схемы разводки внутридомовых сетей, расчет мощности, подбор и установка соответствующих приборов и устройств):

отопление и вентиляции (комплект ОВ);

водоснабжения и канализации (комплект ВК);

газоснабжения (комплект ГС);

электроснабжения и слаботочных сетей (комплект ЭС).

После согласования рабочей документации местный орган исполнительной власти выдает разрешение на строительство. Разрешение строительства — важный этап строительных работ, благодаря которому, собственно говоря, начинается и ведется стройка. С момента выдачи разрешения на строительство начинается отсчет нормативных сроков строительства. На этом этапе можно заключать договор со строительной организацией, хотя не исключен выбор подрядчика и на этапе получения разрешения на проектирование.

Разрешение на строительство вместе с проектной документацией нужны в дальнейшем для оформления документов на дом. Строительство дома без разрешения может закончиться его демонтажом или огромным штрафом. Но даже если вам удастся избежать демонтажа и отделаться только штрафом, все равно дом придется узаконить: иначе его нельзя будет в дальнейшем ни подарить, ни продать.