Договор строительного подряда

Сейчас становится все более распространенной практика привлечения профессиональных строителей для возведения приватного жилья. Все действия в этой сфере регулируются договором строительного подряда, который заключают заказчик и исполнитель работ. Грамотно составленное соглашение — залог успешного сотрудничества!
Содержание

• Суть договора
• Пункты договора
• Согласование и экспертиза
• Сроки строительства
• Цена строительства
• Субподрядчик
• Порядок и сроки оплаты
• Акт приемки-передачи
• Ответственность сторон

Прошло то время, когда частные дома возводили силами своей семьи или наемных шабашников, сейчас строительство стало более цивилизованным. Отношения между заказчиком и исполнителем многие предпочитают оформлять письменно, а именно в форме договора. Как говорится, что написано пером, не вырубишь топором. Если согласие достигнуто и скреплено подписями сторон, значит, каждый осознает свою ответственность и все условия сделки должны быть выполнены.

Подписание договора это не только практичный подход к строительству, теперь это требование закона. Постановлением от 01.08.2005 г. № 668 КМУ утвердил «Общие условия заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве». К сожалению, многие строительные организации так и не выработали таких типовых документов или хотя бы проектов. Договоры, составленные подрядчиками, зачастую не отвечают требованиям Закона. Поэтому они могут быть отнесены к категории недействительных.

Суть договора
Две стороны, подрядчик и заказчик, договариваются о том, что первый возводит дом по заказу и за средства второго. Они заключают договор подряда, в котором прописывают условия, сроки и порядок предоставления технической документации, выполнения работ, финансирования и сдачи объекта в эксплуатацию. Подрядчик обязуется построить и сдать заказчику дом. Заказчик, в свою очередь, должен предоставить строительную площадку, согласованную проектно-сметную документацию, а после завершения работ — принять объект.

Во время строительства дома можно привлекать одного или нескольких подрядчиков. Например, одна фирма возводит стены, другая делает крышу, третья поставляет и монтирует окна. С каждой из строительных организаций нужно подписать отдельный договор подряда.

Внимание: лицензия!

При первой встрече стороны должны обменяться документами. Подрядчик с хорошей репутацией обязательно предоставит свою лицензию, а заказчик — проект, разрешение на строительство или план земельного участка и эскиз дома.

Выбирая строительную фирму, необходимо изучить ее лицензию, обратив внимание на виды деятельности, которыми она имеет право заниматься на законных основаниях. Случается, что необходимый род деятельности в лицензию не включен. Значит, потенциальный подрядчик не имеет права выполнять этот вид работ. Заказчику не стоит соглашаться на такое сотрудничество, так как по закону он не сможет предъявить исполнителям претензии за некачественное строительство.

Бывает, что бригада или фирма вообще не имеет лицензии. Потенциальный подрядчик утверждает, что идет процесс ее получения. Он предлагает временно заключить договор с «дружественной» компанией, имеющей лицензию, а позже перезаключить его. При этом, как правило, цены бывают низкими, и прельщенный выгодами заказчик соглашается на такие условия. Лучше избегать подобных ситуаций, так как лицензию фирма, скорее всего, так и не получит. Подписав договор строительного подряда, заказчик становится заложником обстоятельств — претензии предъявлять снова некому!

Вот другой случай. Вы пока не получили разрешение на строительство, но строить очень хочется. Учтите, ни один ответственный и законопослушный подрядчик не начнет работу без надлежащей разрешительной и проектной документации. Это грозит не только штрафами, но и строительными ошибками, которые порой обходятся очень дорого.

Непорядочный же подрядчик в таком случае предложит подходящую бригаду, но попросит пока не заключать договор. Не соглашайтесь, так как лица, ответственного за качество работ, вы опять-таки не найдете. К тому же без технической документации достаточно сложно просчитать смету. Такая ситуация делает заказчика бесправным заложником начатого строительства. С него легко «снимать» деньги, так как он не может предъявить претензии и вынужден финансировать уже начатый строительный процесс.

Пункты договора
Подрядные отношения в капитальном строительстве регулируются статьей 317-320 ГКУ. В договоре подряда стороны обязаны указать наименование объекта строительства, его местонахождение, общую техническую информацию, состав и объемы работ, предусмотренных проектом. Неотъемлемой частью этого документа является календарный график выполнения работ с указанием дат начала и завершения каждого из этапов.

Какие же пункты нужны в договоре строительного подряда? Во-первых, как и в любом другом соглашении, должны быть указаны его предмет, место и дата заключения, реквизиты сторон, их права и обязанности. Также следует оговорить и прописать в договоре сроки начала и окончания строительства объекта, цену и порядок обеспечения выполнения обязательств и расчетов за работы, источники и схему финансирования.

Особыми пунктами договора подряда можно назвать условия страхования строительно-монтажных рисков и объекта строительства, требования к организации работ, порядок осуществления заказчиком контроля качества ресурсов, порядок предоставления проектной документации, ресурсов и услуг. В договоре также прописывают возможность и порядок привлечения субподрядчиков, процедуру сдачи-приемки выполненных работ, гарантийные обязательства и условия устранения недоделок. И, наконец, пункты, касающиеся выполнения договорных обязательств: ответственность сторон за нарушение условий соглашения, порядок разрешения споров и внесения изменений в договор. Стороны могут по обоюдному согласию включить в этот документ и другие пункты.

Согласование и экспертиза
Наличие проектной документации, ее согласование с уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления, а также проведение в установленном порядке ее экспертизы, как правило, обеспечивает заказчик. Но эти обязательства полностью или частично могут возлагаться и на подрядчика. Заказчик может вносить коррективы в приемную документацию при условии, что они не приведут к изменению характера работ и повышению договорной цены более чем на 10%. Больший рост этой суммы допускается с согласия подрядчика. Если он против, то имеет право отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков.

Сроки строительства
В договоре указывают даты начала и окончания работ. Они могут быть изменены в случае форс-мажорных обстоятельств, из-за невыполнения или нарушения сторонами условий соглашения, корректировки проектной документации, а также отсрочки реализации обязательств ввиду объективных причин или действий третьих лиц. Все поправки обязательно должны быть внесены в договор и скреплены подписями сторон.

В большинстве случаев речь идет о продлении сроков строительства. Но на чьей стороне закон, если дом возведен досрочно и строители требуют немедленной оплаты? Знайте, что выполнение работ может быть закончено и оплачено досрочно только при согласии заказчика!

Цена строительства
Исходя из сметы определяют окончательную цену строительства объекта. Она может быть твердой или приблизительной, например, когда из-за изменений стоимости материалов или невозможности точного подсчета расходов нельзя установить окончательную сумму. Если в договоре не указано, что цена приблизительная, она считается твердой.

Примерную стоимость уточняют в процессе строительства. В договоре указывают ориентировочную сумму порядок ее возможной корректировки и размер изменения. Если по объективным причинам возникает необходимость значительно повысить договорную цену, подрядчик обязан сообщить об этом заказчику в оговоренные заранее сроки. Если он этого не сделает, то ему придется выполнить работы без возмещения дополнительных расходов. Исключением являются случаи, когда проведение внеплановых действий было необходимо в интересах заказчика. Например, если остановка работ угрожала уничтожением или повреждением объекта строительства, но это подрядчик должен обосновать и доказать.

Твердая договорная цена тоже может корректироваться, но только по взаимному согласию сторон. Если подрядчик повышает ее по своей инициативе, например, использует более дорогие ресурсы, не оговаривая этого с заказчиком, все дополнительные расходы несет он сам.

В процессе возведения частного дома могут обнаруживаться ошибки архитектора, конструктора или инженеров. Могут меняться объемы и, естественно, стоимость отдельных этапов возведения дома. В связи с этим, цена строительства объекта редко бывает твердой. Ко всем изменениям должны быть готовы обе стороны. Поэтому в соглашении необходимо как можно подробнее прописать все возможные факторы риска и алгоритм действий на тот или иной случай, ведь речь идет о достаточно крупных капиталовложениях.

Субподрядчик
При строительстве объекта подрядчик может привлекать внештатных специалистов, если это не запрещено договором. Он также может заключать сделки с другими фирмами, но с согласия заказчика. По отношению к заказчику подрядчик выступает генеральным подрядчиком, а к тем, кого он нанял — заказчиком. Он заключает договоры субподряда уже от своего имени и отвечает за результаты работы наемных специалистов и субподрядных фирм. Заказчик и субподрядчик не могут предъявлять друг другу претензии, связанные с нарушением условий договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

Заказчик вправе требовать отстранения нанятых подрядчиком исполнителей, обосновав свое решение.

Порядок и сроки оплаты
Как уже упоминалось, порядок и сроки оплаты за выполненные работы оговариваются на этапе заключения договора. Заказчик может оплачивать работы после их принятия или поэтапно — промежуточными платежами. При неправильном применении сметных норм, завышении объемов работ или расценок, несоответствии качества или в случае расчетных ошибок заказчик имеет право корректировать сумму выплаты. Происходит это при участии подрядчика.

Услуги субподрядчиков, на основании составленных ими и подписанных генеральным подрядчиком документов о приемке выполненных работ, оплачивают или генеральный подрядчик, или заказчик. Если оплату осуществляет заказчик, то генеральный подрядчик, кроме документов об объемах и стоимости выполненных работ, должен иметь документ о распределении общей суммы между ним и субподрядчиком.

Завершение строительства. Акт приемки-передачи
По окончании строительных работ наступает этап приемки-передачи готового объекта. Передача объекта строительства подрядчиком и принятие его заказчиком оформляется актом приемки-передачи. С момента подписания этого документа к заказчику переходит право собственности на готовый объект. В этот момент проводятся окончательные расчеты между сторонами.

Все технологии и материальные ресурсы должны соответствовать государственным стандартам, строительным нормам, проектной документации и договору подряда.

Ответственность сторон
За нарушение условий договора подряда предусматривается ответственность сторон. Обязательно прописывается порядок регулирования споров. Несоблюдение договорных обязательств является основанием для применения санкций, предусмотренных Хозяйственным кодексом, законами Украины и самим договором. Для нарушителя это чревато такими последствиями:

1. Расторжением договора или невыполнением другой стороной своих обязательств;
2. Изменением условий договора;
3. Уплатой неустойки;
4. Принудительным возмещением убытков и морального ущерба.

Подстраховаться на случай невыполнения обязательств можно гарантией, поручительством, неустойкой, закладной или задатком. Хотя немногие из подрядчиков готовы предоставить подобное обеспечение. Однако по закону это возможно и, заключая сделку, вы как заказчик можете настаивать на внесении таких пунктов в договор.

Подводя итоги…

• Заключая договор, будьте внимательны.
• Досконально изучите его проект.
• Внесите в него важные для вас условия.
• Не стесняйтесь спрашивать, настаивайте на объяснении неясных вам пунктов.
• Потрудитесь прочесть необходимые законы или задать вопрос юристу.
• И никогда не подписывайтесь под тем, что для вас непонятно.